[摘要] 一季度，龙岩中心城市房地产市场的运行特点是：1-2月份，量价齐跌，颓势明显，但进入3月份，沉寂的市场开始活跃，交易回升，市场逐渐回暖。
一季度，龙岩中心城市房地产市场的运行特点是：1-2月份，量价齐跌，颓势明显，但进入3月份，沉寂的市场开始活跃，交易回升，市场逐渐回暖。据市房地产交易中心季度末统计，中心城市完成商品房销售21.99万平方米，同比增加1.52%，完成商品住房销售20.21万平方米（1994套），同比增加22.04%。而这两个增长数据，在2月末统计时，都是负数，其中商品房销售同比下降22.78%，商品住房销售同比下降6%。
3月份以来，新建商品房销售增长实现由负转正的华丽转身，主要因素有：房市调控新政密集出台，刺激刚需和改善性需求入市。这一点可以从“闽七条”出台后中心城市的销售情况得到印证。3月20日至3月31日，龙岩中心城市销售商品住房2.97万平方米（293套），同比增长44.17%，环比增长149.58%。销售金额1.84亿元，同比增长37.31%，环比增长162.86%。“闽七条”是3月17日出台的，出台仅几天，就能刺激这么多原先徘徊在市场外观望的消费者入市，足见这一“新政”对支持刚性、改善性需求的力度。而更为振奋人心的是，3月后一周，中央层面的楼市调控新政密集出台：先是3月27日住建部、国土资源部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构 促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出合理安排住房和其用地规模等四大工作措施；继而在3月30日，央行等三部门又联合下发通知，分别对购买普通住房和拥有一套住房且购房款未结清，作出低首付比例20%和40%的优惠规定；同时财政部、国家税务总局也下发通知，对二手房营业税免征期限由5年改成2年。短短四天之内，包括住建部、国土资源部、央行、银监会、财政部、国家税务总局陆续打出包含信贷、税收、土地供应、使用等在内的政策“组合拳”。这充分说明，扭转房地产行业颓势，稳定住房消费，已不是地方政府放松限购、限贷的独立行为，而是从中央到地方构成了政策“合力”，新一轮“稳市”大幕已经拉开。
市场自发调节，开发商以价换量。市房地产交易中心数据显示，至3月底，中心城市商品房均价为5912元/平方米,同比下降10.88%；商品住房均价为6017元/平方米,同比下降9.75%，房价之所以有10%左右的下降幅度，是市场供求自发调节的结果。到2015年3月底，中心城市库存商品房面积332.28万平方米，其中商品住房面积149.46万平方米（13837套），商铺、写字楼等商业地产面积182.82万平方米，加上二季度后可能上市的新增楼盘，实际可供商品房面积约248万平方米左右。而需求量，商品住房按2013年高峰也只是80多万平方米（9000多套），商业地产需求更少，2014年中心城市仅售20多万平方米。供需对比，明显供过于求。这种“供需失衡”现象，商业地产更甚于住宅地产，由于前几年店面值钱，中心城市新建楼盘大部分都规划商住楼，即底层一般都是商业店铺。近年来又陆续规划建设了19个“城市综合体”项目，总建筑面积328.92万平方米。由于数量、体量过大，同质化现象严重，所建“综合体”，大多是商场、超市、写字楼、酒店等等，缺乏地方特色，加上电商等新型商业模式的强烈冲击，这些“综合体”销售率低，自持经营的商业面积也都面临“招商难、融资难、运营难”的问题。面对如此严峻的市场形势，房地产开发企业只能主动调价，以价换量。虽然近房地产新政陆续出台，但调控新政并非包治楼市问题的药，况且，此次调控新政，强调更多的是充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，按市场规律办事，让市场回归正常化，同时，更好地发挥政府作用。因此，面对当前楼市出现的“回暖”现象，市场各方都不能盲目乐观，而要根据龙岩楼市的实际情况，抓住中央支持刚需、改善性住房需求的机遇，有所作为。笔者建议，市政府要根据中央和省政府一系列新政精神，尽快制定出贯彻落实的具体实施方案，并付之实施。开发企业则应抓住当前市场的有利契机，千方百计去库存，千万不要急着涨价，以稳定公众的市场预期，让更多刚需、改善性需求充分释放。而广大消费者，则应把握好入市机遇，用好用足政策，以较小的负担，实现自己的住房梦想。
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