[摘要] “盼了好久才盼来这样的行情，我们要加油冲刺。”近日，从福州几家二手房中介时了解到，二手房交易回暖，4、5月的成交量较同期普遍增加三成，业务员都干劲十足。
“盼了好久才盼来这样的行情，我们要加油冲刺。”近日，从福州几家二手房中介时了解到，二手房交易回暖，4、5月的成交量较同期普遍增加三成，业务员都带着十足的干劲。
在政策暖风的持续吹拂下，福建省二手房市场回温明显。业内预计，在多重利好的带动下，二手房市场仍将整体呈现好的趋势。
二手房交易升温
自去年9.30新政出台后，二手房市场预期明显转好，入市客户量和成交量明显增多。随后陆续出台的降息、“3.30”新政个人住房转让营业税“五改二”政策，每一次的政策调整都带来一波成交高峰时刻。
据福州市房地产交易中心数据显示，4月份，福州二手房市场交易一改往日的颓势，二手房（住宅）挂牌总量为101705套，较3月份增加14923套，环比增长17.2%。
无独有偶，再看厦门二手房市场数据，“3.30”新政对厦门二手房成交量影响尤为明显，4月份厦门二手房交易成交3200多套，相较于3月份的1700多套，增长80%。根据新数据显示，5月11日~17日这一周，厦门二手住宅累计成交910套，环比上涨25.34%，是2014年至今单周成交量高的一周。
龙岩地处福建闽西，与省内沿海城市一样，对“3.30”新政反应灵敏，新政出台两个月时间，龙岩市二手房不仅房源供应充足，而且交易数量明显上升。数据显示，5月，龙岩市二手房住宅成交量前五名总计262套，环比上涨48%；成交面积为29968.25平方米，环比上涨三成。以长汀县为例，3月31日至6月1日，二手住房成交面积37195.47平方米，成交金额1.01亿元，同比增加17.1%。
二手房逐渐回暖的态势，得到了印证。今年4月份以来，厦门二手房交易窗口几乎每一天拿号都超过200个，办过户手续的人排起了长队。福州市房地产交易登记中心附近的“房产中介一条街”，近两个月来，因为来访的客人特别多，几乎每天晚上都营业到10点多。
二手房价格涨跌互现
虽然“3·30新政”落地之后，福建省二手房市场交易活跃，成交量屡创新高，但各地二手房的成交价格却是涨跌互现。
二手房价格方面，4月份，70个大中城市中，34个环比下降，28个上涨，8个持平；高涨2.4%，低降1.0%。其中，泉州环比降0.1%，与上月持平；厦门、福州分别上涨0.2%、0.3%。与去年4月相比，69个城市二手房房价同比下降，仅深圳上涨2.8%，低的则降12.4%。其中，泉州、厦门、福州同比分别下降6%、2.7%、5.8%。
4月份，厦门二手住宅价格环比上涨0.2%，同比下跌2.7%，同比涨幅位居第七。值得注意的是，自去年12月份以来厦门二手房房价连续4个月环比下跌之后，今年4月份出现首次上涨。分户型来看，厦门90平方米以下的小户型二手房价格环比上涨0.2%，同比下降2.7%；90~144平方米户型环比上涨0.3%，同比下降2.4%；144平方米以上户型环比上涨0.1%，同比下降3.1%。
再看福州二手房市场，4月份福州二手房（住宅）挂牌均价为13942元/平米，较3月份上涨60元。而在3月份，福州二手住宅价格指数跌幅虽然相对前几个月明显缩小，但仍然环比下跌0.4%。福州市民陈先生从今年初计划购置一套二手房，近这段时间他感受到了价格的变化。他告诉记者，今年初，他看中的融侨观邸一套二手房价格在21000元/平米左右，而到了5月份同类房源基本上要25000元/平米左右。而位于福州白马路上的一套100平方米的二手房，业主开价255万元，春节前还有商量的余地，现在还涨价三万元。
与厦门、福州相比，泉州的二手房市场表现较为平稳，泉州市区的几家房产中介发现，4月份以来，丰泽东海与鲤城浮桥等地的二手房成交量仍然较少，而老城区的二手房成交量则相对较多。成交的二手房以改善型房屋为主，大部分集中在100至150平方米的房型。目前二手房房价目前仍趋稳，与前两个月相比，并无发生太大变化。
在莆田的二手房市场也出现了“3.30”新政落地后业主加价的情况。莆田荔城区一房产中介负责人欧先生告诉记者，一些不急于出售的业主看到了未来的良好预期，就提高了价格，多数涨价的卖家一般涨幅都在5%左右。
“五改二”让购房者得实惠
3月30日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知中规定“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税”。福建省地税局的相关人士给记者算了笔账：二手房营业税“五改二”政策正式执行后，购房者将节省一大笔营业税开支。以一套评估价300万元的二手普通住宅3年房为例，新政后可节省16.8万元（300万元×5.6%）的营业税。
据悉，有不少业内人士均表示，在本轮楼市上行的通道上，二手房的市场先于一手房市场，尤其是“3.30”新政施行后，二手房购房者获得的实惠较大。
以一套价格60万元的房子来说，原来需要超过5年才能免除交易营业税，现在只要超过2年就能免除交易营业税，按照以前的政策，收取整个房价5.6%的营业税，就得交3.36万元。因此，一些二手房在交易时就省去一大笔费用，很大的减轻了购房者的支出。
据悉，“3.30”新政施行以后，大批未满五年的二手次新房解冻，办税服务大厅也迎来了申请营业税减免的高峰期。从3月31日至5月31日，福州市二手房交易减免营业税9128万元，去年同期3213万元，同比增长184.10%。
在闽侯县一家中介看到这样一套二手房源，面积为143㎡、单价7500元/㎡，新政执行前，需缴纳11万多的税费；而新政发布后，需要交税约3.5万元，如果又是房产的话只要约2万元的税费，前后相差近10万元。用业主的话说，省下的这笔税费都可以再付闽侯一套单身公寓的首付款了。据了解，3.30新政实施至6月1日，闽侯全县涉及营业税减免二手房成交金额为4452.26万元，免征营业税222.61万元。
龙岩市地税局的相关负责人说道，新政实施之后，二手房交易激增，龙岩市行政服务中心地税窗口迎来存量房交易新高峰，地税窗口二手房交易办件压力大大增加。据统计，3月31日至5月31日，龙岩市新罗区地税局共办理满两年营业税减免1848.82万元，同比增加1267.5万元，增长218.04%。
据悉，从3月31日至5月31日，莆田市二手房交易减免营业税416.63万元，同比增长23.57%；泉港区二手房交易共112户，同比增长19.15%，减免营业税57.25万元，同比增长117.43%；大田县二手房交易共81户，同比增长107.69%，减免营业税144.11万元，同比增长142%；长汀县二手住房减免营业税322.66万元，同比增加210.21万元，增长186.94%；南安市地税局已经办理转让258多户，同比增长121.7%，减免营业税260万元，同比增长130.1%。
采访中，福建省房地产业内人士林先生说道，从福建省二手房市场来看，除了福州、厦门这样中心城市之外，其他城市的二手房市场本身就不是很活跃，去化量本身就不高，所以二手房市场波动的并不明显。从福州、厦门市场来看，老城区的二手房对政策反应迅速，无论是成交量还是成交价都显著复苏，而一些新开发区域的二手房交易还比较平稳，没有因为新政出现太大的波动。
二手房市场将持续走好
上述中介负责人欧先生表示，“3.30”新政确实给二手楼市下了一剂猛药，目前新政利好仍在发酵，二手房市场火热行情仍将持续。
据悉，由于受政策利好的影响，福州、厦门的一些二手房业主出现惜售现象，议价空间进一步缩小。而购房者也开始停止观望，抓紧入市。尤其是二手房营业税免征年限“5改2”之后，一部分新房买家回流至二手房市场。林先生表示，预计随着政策效应的进一步释放，会刺激更多地改善型需求加快入市，下半年二手房市场将会表现不凡。
对于一些购房者所担忧的二手房市场涨价的现象，林先生认为，与2009年相比，现在的市场需求结构已经发生变化，二手楼市已不可能出现几年前“抢房”、“隔夜大涨价”之类的疯狂局面，未来二手房市场将呈现整体温和上涨趋势。
麦田房产华林路门店的工作人员表示，去年市场不景气的时候，囤积了不少二手房源，在新政的促动下，买卖双方的市场都会更活跃一些，降价卖房的现象基本上已不复存在了。范景良建议急需住房的购房者，二手房是个不错的选择，加上等特殊房源需求，二手房市场的总体表现相当不错，房东也因此容易收到政策和心态的影响改变价格预期。
从去年四季度以来，二手房市场在一系列宽松政策的作用下将进入缓慢上行轨道，从目前的房客源水平看，未来一段时间内成交量仍将保持在相对较高水平。另外，据麦田房产发起的二手房预期调研结果显示，当前市场中换房需求（卖一买一）占到总需求的70%，“3.30”新政降低了二套购房者入市的门槛，未来整体行业复苏在望。
“3.30”新政给二手房税收带来怎样的影响？对此，从福建省地税局获悉，今年前4月，由于房地产市场交易低迷，房地产营业税减收17.97亿元，减少22.4%；契税减收13.29亿元，减少28.5%。相关人士指出，在“3.30”新政，闽七条、闽八条、降息降准等政策红利的叠加下，福建楼市走向会越来越好，交易活跃程度持续上升，这反而给营业税和契税带来了逆转的空间，或将改变减收的走势，转跌为升。
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