近日，房产税的消息再次引起市场关注。据国内知名财富管理机构的理财师的了解，目前房地产税立法的初稿已基本成形。未来的房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并而成。
有关房地产税，实际早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。上海试点的情况是是在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，按人均计算，人均超过60平方米的，进行房产税征收。
比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万，那么其一年应该缴纳房地产税4200元左右。而按新规定，以后购房者每年在支付房地产税时，还需要额外支付新增加的“城镇土地使用税”。
据相关统计，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。在房价中，目前土地占有的税费太多，是形成房价过高的直接原因之一。如果将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取，那么，改革后房地产的开发成本将有大幅度降低。
假如地价和相关税费分70年交，目前售价6000元/平方米的房子，从理论上说，按3600元/平方米的价格销售即可盈利。今后，房地产税的征收逐渐向“保有”而征税，房产市场若干年后的情况是很可能是接近于买房容易，养房难。
房地产税是一个综合性概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着,“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。
申万宏源房地产研究团队此前的一份报告认为,我国对住宅开征房产税的城市数量在未来3-5年会逐渐增加,但实质会较为温和,以增量、非首套房征收为主,税率设定在1%左右,并有较为宽松的减免条件。
该报告还认为,房地产作为居民主要配置资产,在税负偏重的情况下,全面开征房产税存在很大的执行难度。
房地产税是一个综合性概念。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。我国房地产税收入占地方税收的70%房地产税以上，而外国一些发达国家仅在8%左右。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
中国政法大学财税法研究中心主任施正文在接受记者采访时表示，房地产税立法初稿已基本成形，现阶段应在人大、财政部内部征求意见，进行完善，还没有到向专家等社会各界征求意见的阶段。
“但房地产税改革路径的大框架已基本成形。”施正文说，主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税，增加房地产保有环节的税负，以房地产的评估值为征税基础。土地增值税、契税等税种暂不纳入房地产税，随着房地产税征收步入正轨，未来会再进行改革。
改革思路逐渐明晰 征求意见不断完善中
据了解,房地产税是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。目前,房地产税在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。与此同时,记者了解到,目前国外一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上,而中国只占8%左右。
业内人士的分析可以得出,在当前的情况下,房地产改革需要重新整合,设计房地产税成为一种必然趋势。国务院发展研究中心研究员倪红日近期公开表示,房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来,已确定无疑。虽然目前房地产税改革的框架正在征求意见中,不过,业内已经开始了对于改革后的房地产税究竟会带来哪些“实惠”进行预测。
李玉麟表示,房地产税改革将会提高投机炒房成本,抑制投机需求。另外,减轻销售转让环节税费负担,降低开发建设成本。使地方有长期而稳定的财政收入来源。总的说来,有利于房地产业稳健发展,形成良性循环。
立法酝酿提速 短期内推行难度仍很大
从新披露的信息来看,房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。“未来的房产税有可能取代目前正在征收的一些税种,也就是说把购房时和购房前的税费转移到保有环节,降低交易成本,增加拥有房产的成本。”有关分析人士表示,这个说法还是比较新的,与目前试点的做法不同,不过这个做法涉及到很多税种的调整,将会比较复杂。
相关人士指出,立法只是一个基础,在这个基础上,有很多难点。比如,土地出让金和房产税重复征收是否合理,如果将土地出让金分期征收。税收对自住型的保护也是需要立法考虑的,对于那些在不同城市拥有房产的投资者如何考虑,对于那些拥有一套大房型和多套小房型的业主如何征收,还有如何对有多套物业的低收入群体征收,这些都是房产税出台前必须考虑的问题。
房地产税要让刚需者笑投机者愁
房地产税改革的大方向已渐明晰。税收法定是重要的改革形式。之所以法定,就在于法律与税收都具有严肃性、固定性,不能朝令夕改。这就要求房地产税的制定要虑及各方面的利益关切,具有一定的超前性、预见性。其中,关键的在于自住房免税的边界划定。
早前,有不少有刚性需求的购房者对房地产税存有疑虑,担心自己“被涨价”“被征税”。甚至有特大城市老城区的居民表示,仅有的一套自住房,在房价大幅上涨后会不会也“躺枪”?对此,立法技术上要重点考量,界定清楚多少面积可以免税,家庭人口怎么计算,“假离婚”如何评判等。
并且,立法还要给出一定提前量。各地的情况千差万别,平均住房面积的标准也在不断变化。这次透露出的消息是,具体税率可能由地方在中央确定的区间内自行决定。此外,对于可能的逃税、避税如何应对,也应是重点制度安排。该征的征,该免的免,才是房地产税的本意,才能让刚需者笑、投机者愁。
对于房地产税的征收,其主要的意义和影响主要在以下三个方面:
1、炒过房的和将要炒房的
房地产行业,可以说是一个暴利行业,房价越高,利润越高。而房产税的到来,从消费环节的前期一次性征税,逐渐转向保有环节的征税。如此将提高持有成本,降低去预期,从而遏制房地产的投资需求。当然,试点地区的做法和的统一的方式仍有待进一步观察,但毫无疑问,这都是对房地产投机、投资需求的较大打击,起到抑制房价的作用。
2、地方利益保障防止过分依赖土地财政
以前,地方财政的主要收入很多即来自房地产行业,土地出让金即是一个地方政府税收的主要来源。而通过房地产也刺激了地方的GDP。因为地方政府往往无视房地产的暴利,甚至也乐于见到各种“地王”的诞生,除了拿到高额的出地出让金外,剩下的,都由消费者来买单。房地产税的改革征收,将逐渐改变地方财政过于依赖房地产发展的情况,也减少。
3、调节贫富差距
如果把房产税看作房地产税,向保有环节的征收转变,意味着实际上是财产税的一部分。如果开征房产税,就意味着中国开始征收财产税了。财产税的征收,意味着中国真正启动了调节贫富差距的远大计划。在理财师看来,这种脚步正在开始。
对此,投资者未来的投资方向应该如何转变,理财师指出,有房地产投资偏好的,不妨转向REITS房产计划这种海外房产投资形式,以多元化资产配置改变过去部分人群在国内房地产投资较为集中的不利因素。目前,国内的REITS已越来越多的吸引了这类投资人群的关注目光。
一直以来我们都知道房产税要改革，那么，究竟房产税为何要改革大家又是否了解？且听小编道来：
A.内容反复导致高房价
总体上来看，我国目前的房地产税不仅内容繁复，而且调控效果也不理想。繁多的税费不仅加重了房地产企业的税费负担，也促使房企将大多数税费转嫁到消费者头上，成为导致房价居高不下的原因之一。
B.内容反复导致高房价
再从房产税试行的效果来看，试点地区的房产税俨然成了“鸡肋”。由于征收金额少，对房地产市场几乎产生不了调控的效果。另外，由于现行的房地产税主要是以交易环节税收为主，对保有环节的税收调节重视不够，不仅导致了囤地现象严重，也不利于抑制炒房行为的盛行。
调整后的房产税大概是啥样
A.评估值成保有环节征税基
主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税，增加房地产保有环节的税负，以房地产的评估值为征税基础。土地增值税、契税等税种暂不纳入房地产税，随着房地产税征收步入正轨，未来会再进行改革。
B.增加房企囤地囤房成本
新的房地产税计税依据发生很大变化。是根据房地产的评估值作为征税基础，而评估值是以市场价值为基础，进行专业计税评估。将按照土地面积和地理位置，实行差别税率。”有房地产商认为，未来房地产税若以评估价为缴税基础，将增加房企的囤地囤房成本。在房地产市场下滑的背景下，将对目前大量囤地囤房等行为产生抑制作用。
C.现阶段税收 建设环节
耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税。
D.交易环节
卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前，个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。
E.改革思路
拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税，增加房地产保有环节的税负，以房地产的评估值为征税基础。土地增值税、契税等税种暂不纳入房地产税。
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