[摘要] 目前房地产市场库存逐月下滑，房企 和新开工力度不足
7月房地产市场有所降温，不过同比“淡季不淡”。近7成城市成交量环比下跌，但仍处相对历史高位。多家受访的研究机构认为，目前市场有供求齐降的趋势，三季度走势并不乐观。
7月市场成交量开始回落。在克而瑞30个重点监测城市中，7月成交量环比下跌8%，但同比仍是大涨38%。分城市来看，一线城市除北京成交量继续上涨外，其余全部下跌。
据链家市场研究 统计，7月北京新房市场成交再次攀升，纯商品住宅成交达7000余套，市场热度超过2013年、2014年同期。值得注意的是，深圳市场打破2月以来的持续上涨态势，本月小幅下降，但从成交量来看，仍处历史相对高位。而二、三线城市分化明显，南京、武汉等市场火爆城市，成交量继续增长，尤其是南京，本月成交量近120万平方米，为自2010年以来的单月高值；南昌、宁波、福州等城市成交量环比都大幅下降。
上海易居房地产研究院智库 研究总监严跃进分析称，7月份市场成交出现下滑是正常调整。 ，上半年购房需求在政策效应下，已经得到有效释放，这使得7月份成交出现小幅的环比下跌。第二，淡季因素下房企推盘力度会放缓，同时部分房企看涨下半年房价所以也会刻意延缓楼盘入市，这使得购房规模相对减少。
此外，克而瑞研究 高级研究员杨科伟认为，7月成交量下滑的原因还包括：前期政策效力已明显减弱，近期又无重大政策利好刺激；股市近期快速下跌及震荡，其助推器功能丧失，尤其对 改善市场影响尤甚，减少市场流动性。
价格方面，克而瑞监测数据显示，7月国内一手房价格指数连续第三个月环比上行，一、二线城市房价更是普遍加速上涨。分城市来看，一线城市环比涨幅大，其中深圳市继续领跑，本月环比上涨高达7.84%；同比来看，北上广深四市也均高于去年同期。二线城市中，接近八成的城市房价指数环比上行，武汉、合肥等六市涨幅均超过了 1%，武汉涨势为显著，房价指数较上月大涨4.2%，其中 楼盘更是领涨全市，单价在 2 万元/平方米以上的豪宅均价环比上涨5%已成常态，诸如武汉 文化区、武汉天地、东湖风景区等项目价格均现快速上涨。而杭州、宁波等前期库存积压、房价回落调整的城市也值得关注，7月份房价“”效应显著。
杨科伟认为，7月份房价上行，主要基于三大因素：一是价格 ，大多数的二线城市房价属于“”，去年跌的太狠了，现在慢慢回来一点；二是消费者预期趋向积极，部分 客户的目光重回楼市；其三，企业信心回暖，越来越多的企业库存问题得到缓解，项目定价向上溢价。此外，从价格段成交结构来看，上海和深圳中高档产品成交占比继续上升，导致统计均价上升。
二手市场方面，根据链家市场研究 统计，7月北京市二手住宅共成交21473套，环比上升15.6%，同比上升166.4%。单月网签量直逼限购政策出台前的2011年1月，达到限购政策出台以来的高水平；二手住宅成交均价为35282元/平方米，环比上涨2%，同比上涨6.2%，年内累计上涨2.9%。
链家市场部研究 分析，北京二手房近几个月成交量连续创下历史新高，成交均价连续上涨，主要与供需变化有关。北京库存房源已被大量消化，进而造成局部地区出现供需矛盾加剧的情况。与此同时，新挂牌的房源业主心理价位普遍升高。
深圳二手房市场回调压力渐显。根据深圳中原研究 监测数据，7月二手住宅成交16068套，环比增长2.3%，创下2013年3月以来的高值，市场普遍预计7月二手成交量将成年内顶峰。7月开始已经有一半以上的 业主开始下调报价，实际成交价格涨幅开始明显放缓。
供应方面，根据克而瑞监测的数据，重点城市商品住宅供应量同、环比大幅下降，二三线城市下降尤为明显。一线城市增减参半，上海、广州继续增长，而深圳、北京经过二季度供应高峰后，本月都大幅下降；二三线城市的供应环比大降，尤其沈阳、长春、苏州、福州等城市，同、环比跌幅都超过 30%。
对此，严跃进认为，从目前房地产市场的库存走势看，已经有逐月下滑的风险，这和此前房企 和新开工力度不足有关系。而从具体房企看，部分房企希望把货源的推送时间安排在9月份，所以7-8月份会有一个供应减弱的趋势。
克而瑞报告分析称，虽然楼市降温，但略滞后于楼市的土地市场供求量依然保持回升态势。一方面，市场好转之后地方 加速推地步伐，土地市场时有高总价地块出现；另一方面，企业资金有效回笼， 信心较高，且项目库存消耗加大，也需要适时拿地补仓。因此，本月企业拿地的积极性普遍提高，多为高溢价成交， 是一线和二线城市部分 地块引发激烈争夺，如福州、合肥等地更有是地块溢价超过了110%。
克而瑞预测，在当前市场企稳上行、库存风险逐步改善的态势下，一线城市和部分二线城市已初步显现房价上涨苗头，将会抑制部分需求的合理释放，尤其是前期成交集中放量、部分需求已提前释放的情况下，后市需求支撑不足，预计8月房地产市场成交仍将延续小幅下行，整个三季度都不容过分乐观。
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