10月19日，备受关注的中国经济第三季度报表出炉，其中房地产(15.65,-0.25, -1.57%)业的数据也同期公布。国家统计局的数据显示，房地产开发投资亿元，同比名义增长2.6%；房屋新开工面积114814万平方米，同比下降12.6％，其中住宅新开工面积下降13.5％。“从数据看，前三季度房地产开发投资基本上延续了增速持续放缓的态势，销售出现回暖，房地产形势整体有回暖迹象。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉《中国联合商报》记者，部分一线城市房价出现明显上涨，但二三线城市库存还是较大，开发商也想尽快解套，因此不会很快提价。
前三季度房地产
开发投资增长2.6%
前期回暖的房地产市场似乎又遇到了瓶颈。根据统计局同时发布的2015年1-9月份房地产开发投资和销售情况，今年1-9月份，房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%，（扣除价格因素实际增长4.2％），增速比上半年回落2个百分点，其中住宅投资增长1.7％。
2014年以来，房地产开发投资增速持续下滑，今年1-9月增速同比下跌近10个百分点，房地产市场整体呈现收紧趋势。房地产开发投资低于固定资产投资增速的幅度继续拉大，逐利资本正在抛弃这个曾经遍地黄金的行业。一些地区的情况更糟，辽宁、黑龙江、内蒙古1-8月累计增速分别为-24.6%、-22.0%和-18.0%，宁夏、湖南、云南等地也均为负增长，而且像浙江、福建这样的经济大省也已经降至3%以下。
而在销售方面，1-9月商品房销售面积82908万平方米，比1-8月份微幅增长0.3个百分点，商品房销售额与前8个月持平。而截至9月末，商品房待售面积为66510万平方米，已连续四个月保持上涨。
统计显示，今年前9个月房屋新开工面积同比下降12.6%，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%，开发商拿地意愿有限。9月末，商品房待售面积同比增长16.4%，库存压力进一步加大。
库存严重 供过于求
国家统计局10月19日发布数据显示，截至今年9月，商品房待售面积为66510万平方米，相比2012年同期该指标增长了104%。
房地产投资长期维持高速增长，被认为是导致库存攀升的主要原因。分析人士指出，尽管房地产投资增速已接近历史低点，但库存上涨的惯性仍然存在。
专家数据显示，由于地方统计的住房库存数据一般包括目前仍在建但已经获得出售许可的建筑。部分竣工或还没有上市销售的建筑可能不列入统计，因此实际住房供给或库存可能比数据显示的更大。
在这其中，不同城市间的分化尤其严重。专家发布的数据显示，截至今年9月，4个一线城市的商品住宅去化周期均在10个月以下，而大连（楼盘）、沈阳等二线城市的去化周期则超过20个月。这也将对不同城市的市场走势产生决定影响。
值得注意的是，随着供应端的乏力，库存规模已接近触顶。国家统计局数据显示，自2012年4月至2015年9月的42个月间，商品房（住宅+商业）待售面积有41个月维持上升，仅在今年5月出现下调。
分析人士指出，库存数据的增加，主因在于过去多年来房地产开发投资、土地出让面积、房屋新开工面积等指标保持高速增长，使得市场的新增供应大幅增加。相比之下，市场消化库存的速度慢于供应增加速度。
以广州市为例，截至10月19日，统计数据显示，广州市商品住宅可售套数为72674套，可售面积达到923.84万平方米，若以近半年月均销售量计算，广州楼市库存消化至少还需要10.9个月。
专家：房地产市场风险可控
庞大的库存规模是困扰中国楼市多年的顽疾。那么，房地产市场是否逼近了泡沫破裂的时刻呢？财经专栏作者桑言撰文指出泡沫破裂需要两大基础条件：一是需求远远小于供给；二是房价远远超出需求者能够承受的水平。
住房需求可以通过人均住房面积来观察，比较确切的数据是温家宝在政府工作报告上所称“2012年底城镇人均住房面积32.9平方米，比2007年增加2.8平方米”。
“假设增幅稳定，那么现在城镇人均住房面积应还不到小康标准的35平方米，而且由于中国贫富差距较大，具有住房改善刚性需求的家庭数量仍然非常庞大。”桑言撰文指出，中国政府半年内五次出台房地产鼓励政策，附之降息降准增加的流动性，为需求释放创造了有利环境。
供给方面，房地产投资增速的下滑预示着未来新建房屋的供给的收缩。同时，去库存进展顺利，商品房销售面积月度同比增速4月份开始转正，二、三季度增速相当稳定，分别为13.2%和13.6%，去库存进程明显加快。桑言认为，如果不出现二手房恐慌性抛盘，整体供给趋于下降。
一般认为房价收入比在3~6倍之间较为合理，但在经济发展较快的国家，由于收入预期增长也较快，房价收入比高一些也是可以接受的。上海易居研究院发布的《35个大中城市房价收入比排行榜》显示，2014年商品住宅房价收入比为7.1，如果剔除北上广深等特大型城市，该比例进一步逼近合理区间。
因此，桑言认为，目前理论上不存在房价暴跌的基础，事实也确实如此。从近的新建住宅销售价格来看，70个大中城市中，大部分城市价格环比上涨、同比降幅进一步收窄，其中北京、上海、深圳高于上年同期价格。虽然很多报道认为，价格回暖的只是一线城市，大量三、四线小城市价格跌幅较大，但利用商品房销售额和商品房销售面积相除的计算结果表明，1-9月份平均商品房销售超过6800元/平方米，比2014年涨了500余元。
由于住房市场严重供过于求，容易引发一些中小房地产企业资金链断裂的危险，导致不良贷款和不良贷款率的上升。在这种情况下，无论政府如何救市，但商业银行会对房地产的贷款更为谨慎。
目前，央行今年已进行了四轮降息降准，自此，5年期以上房贷基准利率降至5.15%，个人住房公积金5年以上贷款利率降至3.25%。多轮利好降低了购房成本，但在房地产市场整体偏冷的格局下，政策宽松化还将持续。
不少业内专家表示，为进一步拉动经济发展，今年内还会迎来新一轮降息降准。专家表示，除了一线城市和部分地市经济发展较为活跃以外，整体经济形势下行，年内肯定会再进行一次甚至是两次降息降准。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
